Wer zahlt den Immobilienmakler?

Das Einschalten eines Maklers kann sowohl für Wohnungssuchende als auch für Vermieter bzw. Immobilienverkäufer Vorteile haben. Wohnungssuchenden fällt es mit der Hilfe des Profis leichter, zügig eine passende Wohnung oder Immobilie zu finden. Verkäufer und Vermieter wiederum sparen sich mit Hilfe des Maklers jede Menge Bürokratie-Aufwand. Allerdings hat der Maklerservice auch seinen Preis – doch wer muss für die Kosten aufkommen?

Was genau macht der Makler eigentlich?

Makler sind Vertragsvermittler

Als Makler wird in Deutschland eine Person bezeichnet, die als Vermittler beim Abschluss eines Vertrages auftritt. Dabei können Versicherungs-, Darlehens-, Miet-, Immobilienkaufverträge und weitere Vertragsarten gemeint sein. Ist jedoch von einem Immobilienmakler die Rede, wird dieser ausschließlich bei Immobilienkauf- oder -mietverträgen tätig. Gesetzliche Regelungen zu Maklern bzw. Maklerverträgen finden sich in den §§ 652 ff. BGB.

Für seine Vermittlertätigkeit erhält der Makler – sofern der angestrebte Vertrag zustande kommt -, eine Vergütung. Diese wird im Maklergewerbe als „Courtage“ oder „Provision“ bezeichnet. Die Provisionshöhe kann dabei zwischen Makler und Vermieter prinzipiell frei vertraglich vereinbart werden. Geht es allerdings um Immobilienverkäufe, richtet sich ihre Höhe regelmäßig nach dem erzielten Kaufpreis. Der Makler erhält dann meist zwischen 3 und 6 Prozent der Summe. Anders sieht es allein bei der Vermittlung von Mietverträgen aus.

Wer genau dabei für die Maklerprovision aufkommen muss, kann sich jedoch – je nach Immobilien- bzw. Vertragsart – unterscheiden.

Mietwohnung: Wer muss die Maklerprovision übernehmen?

Früher gab es keine gesetzlichen Vorgaben dazu, wer die Maklerprovision bei Abschluss eines Mietvertrages zu zahlen hatte. Das stärkte die Position des Vermieters extrem und gab ihm die Möglichkeit, Maklerkosten auf den Mietinteressenten abzuwälzen. Gab es mehrere Interessenten, konnte der Vermieter einfach denjenigen bevorzugen, der bereit war, die Maklerprovision zu übernehmen.

Seit dem Jahr 2015 ist das allerdings anderes. Schließlich gilt seit dieser Zeit das sogenannte „Bestellerprinzip“ für Maklerkosten bei Wohnraumvermietung.

Außerdem ist es nicht mehr zulässig, die Maklerprovision auf andere Art auf den Mieter abzuwälzen. Das bedeutet: Auch der Versuch des Vermieters, die Maklerprovision über zu hohe Ablösezahlungen etwa für eine ältere Küche zu „erwirtschaften“, ist nicht zulässig. Schließlich sind laut WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz) sämtliche Entgeltvereinbarungen, die in einem auffallenden Missverhältnis zum Einrichtungswert stehen, unzulässig.

Kostengrenze auch bei Maklerbeauftragung durch den Mieter

Wie schon gesehen, muss nach dem Bestellerprinzip derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. Gelegentlich kann es dabei auch der Mieter sein, der einen Makler mit der Suche nach einer passenden Mietwohnung beauftragt. Ist das der Fall, muss er die Maklerkosten selber tragen. Allerdings sind die Kosten dann in ihrer Höhe gesetzlich begrenzt.

Das WoVermittG legt nämlich fest, dass die Maximalhöhe von Maklergebühren, die für den Mieter anfallen, zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht übersteigen darf.

Gewerbeimmobilien oder Immobilienverkauf: Wer muss die Maklerprovision übernehmen?

Bestellerprinzip gilt nicht immer

Das oben angesprochene Bestellerprinzip gilt lediglich bei der Anmietung von Wohnimmobilien. Bei einem Immobilienkauf oder der Anmietung von Gewerbeimmobilien kommt es hingegen nicht zum Tragen. Vielmehr richtet sich die Übernahme der Maklerkosten hier nach der individuellen Vereinbarung zwischen Auftraggeber und Makler.

Auftraggeber kann in diesem Zusammenhang sowohl der potentielle Immobilienkäufer als auch der Immobilienverkäufer sein. Der Auftraggeber hat die Möglichkeit, eine individuelle Provisionshöhe mit dem Makler auszuhandeln. Außerdem wird zwischen Auftraggeber und Makler festgelegt, wie die Provisionszahlung nach Kaufvertragsschluss zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden soll.

Zur Verteilung der Provisionszahlung gibt es in den einzelnen Bundesländern verschiedene Regelungen: In einigen wird die Maklergebühr geteilt. In anderen muss sie der Käufer alleine tragen.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

Wie schon gesehen, ist gesetzlich nur in Einzelfällen (Beauftragung des Maklers durch einen potentiellen Mieter) festgelegt, wie hoch die Maklerprovision ausfallen darf. Außerdem gilt beim Immobilienverkauf, dass die Provisionshöhe einen üblichen Rahmen nicht übersteigen darf. Zur Festlegung der Provisionshöhe wird darum ein ortsüblicher Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart.

Welcher prozentuale Anteil jedoch als ortsüblich anzusehen ist, kann sich regional unterscheiden. Prinzipiell liegt der Provisionsanteil des Maklers jedoch meist bei drei bis sieben Prozent des tatsächlichen Kaufpreises.

Wann wird die Provisionszahlung fällig?

Zahlung nach Vertragsabschluss fällig

Die Maklerprovision muss nur dann gezahlt werden, wenn die Vertragsvermittlung erfolgreich war. Irrelevant ist es dabei, wer den Makler beauftragt hat. Erst dann, wenn ein Miet-, Kauf-, oder Pachtvertrag zustande gekommen ist, wird das Entgelt fällig. Außerdem wichtig: Das Tätigwerden des Maklers muss für den Vertragsschluss ursächlich gewesen sein.

Das bedeutet: Findet der Vermieter selbst und ohne Zutun des beauftragten Maklers einen Mieter für seine Wohnung, ist der abgeschlossene Mietvertrag nicht provisionspflichtig. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Immobilie exklusiv durch den Makler vermarktet wurde. Das ist allerdings lediglich bei Abschluss eines sogenannten qualifizierten Alleinauftrags der Fall.