Wer zahlt die Notarkosten?

Geht es um die Zahlung von Notarkosten, gilt prinzipiell: Derjenige, der den Notar beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Handelt es sich jedoch um den Kauf bzw. Verkauf von Immobilien, wird der Notar quasi für Käufer und Verkäufer gleichzeitig tätig. Schließlich kann der Käufer die Immobilie ohne Zutun des Notars nicht erwerben, der Verkäufer sie nicht ohne Einbindung des Notars verkaufen bzw. übertragen. Wer in dieser speziellen Konstellation die Notarkosten tragen muss, zeigen wir hier.

Wer muss die Notarkosten bei einem Immobilienverkauf prinzipiell zahlen?

Soll eine Immobilie verkauft werden, fallen dafür ganz unterschiedliche Kostenpunkte an. Diese erstrecken sich von der Erstellung des Kaufvertrages bis hin zur notariellen Beurkundung des Hauskaufs. Doch welche der Vertragsparteien muss die Kosten dafür übernehmen?

Prinzipiell müssen sich die Vertragsparteien bei einem Immobilienverkauf selbst darüber einigen, wie sie die Übernahme der Notargebühren regeln wollen. Üblicherweise übernimmt dabei der Käufer den Großteil der Notarkosten. Der Verkäufer hingegen übernimmt nur einen kleinen Teil – insbesondere dann, wenn spezielle Grundbuchänderungen oder eine Grundschuldaustragung notwendig werden.

Welche Art von Notargebühren trägt der Käufer?

Der Notar ist dazu verpflichtet, sich an die für die Gebührenerhebung geltenden Gesetze zu halten. Im Gerichts- und Notarkostengesetz ist darum genau aufgeführt, welche Gebührenansätze für bestimmte Dienstleistungen berechnet werden dürfen.

Bei Immobilienkäufen sind dabei als Bestandteile der Notargebühren insbesondere folgende Kostenpunkte vorgesehen, die regelmäßig vom Käufer übernommen werden:

Wie hoch sind die Kosten?

Regelmäßig ist es dabei so, dass der Notar für Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags den zweifachen Gebührensatz der Beurkundungsgebühr verlangen darf. Die Beurkundungsgebühr wiederum ist abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Beträgt der Immobilienpreis beispielsweise 150.000 Euro, darf die einfache Gebühr 381 Euro betragen. Wird der zweifache Gebührensatz verlangt, beträgt die vom Käufer zu tragende Notargebühr also 762 Euro.

Zusätzlich dazu können dem Käufer allerdings noch weitere Notarkosten entstehen. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn der Immobilienkauf per Bankdarlehen finanziert werden soll. In diesem Fall ist nämlich regelmäßig eine Grundschuld für die kreditgebenden Bank einzutragen. Die Grundschuld muss dabei nicht nur bestellt, sondern auch im Grundbuch eingetragen werden. Auch das sind Aufgaben, die vom Notar übernommen und mit einer vollen Gebühr abgerechnet werden. Im Beispielsfall würden hierfür also weitere 381 Euro anfallen.

Welche Notarkosten muss der Immobilienverkäufer übernehmen?

Stet ein Immobilienverkauf an, kann dieser auch mit Notarkosten für den Verkäufer einhergehen. Obwohl die wichtigsten Notarkosten üblicherweise vom Käufer getragen werden, können dem Verkäufer etwa Kosten für die Austragung einer vorhandenen Grundschuld entstehen.

Ist eine Grundschuld vorhanden, kann der Verkäufer den Notar nämlich mit der Löschung der Grundschuld beauftragen – hierfür verlangt der Notar aber selbstverständlich eine separate Gebühr. Üblicherweise berechnet er in diesem Zusammenhang etwa 0,1 Prozent der auszutragenden Grundschuld als Notargebühr.

Können die Parteien die Kostenübernahme abweichend regeln?

Es steht den Vertragsparteien frei, die Übernahme der Notarkosten abweichende zu regeln. Die abweichenden Regelungen müssen dann allerdings vertraglich festgehalten werden. Gelegentlich kommt es dabei vor, dass sich die Vertragsparteien etwa auf eine hälftige Teilung der Notarkosten einigen. Üblicherweise wird jedoch eine Tragung der Hauptkosten durch den Käufer vereinbart.

Wer muss die Notarkosten zahlen, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt?

Bereits bevor der Immobilienkaufvertrag zustande kommt, fallen insbesondere für den Käufer Notarkosten an. Beauftragt er den Notar nämlich mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs, werden auch hierfür Gebühren fällig. Diese muss der Käufer selbst dann zahlen, wenn der Kaufvertrag später doch nicht geschlossen wird.

Kommt der Kaufvertrag hingegen zustande und wird er notariell beurkundet, sind die beiden Vertragsparteien als Gesamtschuldner anzusehen. Tritt der Käufer später aus bestimmten Gründen vom Kaufvertrag zurück, ist er darum dennoch dazu verpflichtet, Notarkosten zu übernehmen.

Wie lassen sich Notargebühren bei Immobilienverkäufen sparen?

Besser keine Kosten sparen wollen!

Gelegentlich kommt es vor, dass sich Verkäufer und Käufer einer Immobilie unter der Hand darüber verständigen, vom Notar einen geringeren Kaufpreis beurkunden zu lassen. Das bedeutet: Es wird etwa ein Kaufpreis von 150.000 Euro beurkundet, während der Verkäufer vom Käufer in Wirklichkeit 250.000 Euro erhält. Durch dieses Vorgehen können sowohl die Notargebühren als auch die Grunderwerbsteuer gesenkt werden.

Zu bedenken ist jedoch, dass dieses Vorgehen äußerst risikoreich ist: Zum einen könnte sich der Käufer auf den niedrigeren, beurkundeten Kaufpreis berufen und sich weigern, dem Verkäufer die tatsächlich vereinbarte Summe zu zahlen. Außerdem wird der Kaufvertrag – wird die Manipulation entdeckt – nichtig. Das hätte für den Käufer zur Folge, dass keine Grundbucheintragung zu seinen Gunsten erfolgen kann.