Was bedeutet Besitzübergang? » Unterschied zwischen Besitz & Eigentum

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe „Besitz“ und „Eigentum“ oft synonym verwendet. Juristisch betrachtet unterscheiden sich die Bedeutungen der beiden Begriffe aber ganz wesentlich: Während „Besitz“ – vereinfacht dargestellt – lediglich die tatsächliche Herrschaft über eine Sache meint, wird unter „Eigentum“ das umfassende Recht an einer Sache verstanden. Welche besondere Bedeutung der Besitzübergang außerdem beim Immobilienkauf hat, zeigen wir hier.

Allgemeiner und juristischer Begriff des Besitzübergangs

Besitz und Eigentum sind keine Synonyme!

Wird ganz allgemein von der Übertragung von Besitz gesprochen, ist damit meist die tatsächliche Übergabe einer Sache von einer Person an eine andere gemeint. Geht es allerdings um den Kauf einer Immobilie, wird diese nicht tatsächlich von einer Person an eine andere übergeben. Vielmehr meint der Begriff des Besitzübergangs in diesem Zusammenhang den Termin, an dem das Nutzungsrecht an der Immobilie auf den Käufer übergeht.

Im notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag wird für den Besitzübergang regelmäßig ein bestimmtes Datum vereinbart. Zu diesem Datum muss der Käufer regelmäßig zum einen den Kaufpreis zahlen. Im Gegenzug dafür darf er die Immobilie ab dem vereinbarten Datum nutzen. Anders als die Eigentumsübergang an der Immobilie, ist der Besitzübergang nicht an die Änderung des Grundbuchs gekoppelt. Der wirtschaftliche Besitzübergang erfolgt darum regelmäßig vor dem eigentlichen Eigentumserwerb.

Was bedeutet der Übergang von Nutzen und Lasten für den Käufer?

Wie bereits erwähnt gehen gemeinsam mit dem Besitz auch die Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Für den Käufer bedeutet das, dass ihm ab diesem Zeitpunkt die Erträge aus Vermietung der Immobilie (sofern die Immobilie vermietet ist) zustehen.

Gleichzeitig hat er aber auch die Lasten der Immobilie zu tragen. Zu den Lasten der Immobilie können dabei öffentlich-rechtlicher Lasten aber auch privatrechtliche Vereinbarungen zählen. Klassischerweise gehören etwa Grundsteuern, Entgelte für Strom oder Schornsteinfegergebühren zu den Lasten einer Immobilie.

Gefahrenübergang

Ist im Kaufvertrags nichts anderes vereinbart, ist mit dem Besitzübergang auch der Übergang von Gefahren auf den Käufer verbunden. Das bedeutet: Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer das Risiko der zufälligen Verschlechterung oder Zerstörung der Immobilie zu tragen.

Für den Käufer kann der Gefahrenübergang durchaus weitreichende Konsequenzen haben. Schließlich treffen ich hierdurch nicht nur etwa winterliche Räum- oder Streupflichten. Vielmehr hat er auch die Gefahr, dass die Immobilie beispielsweise durch einen Brand untergeht, alleine zu tragen. Tritt dieser Fall ein, bleibt die Kaufvereinbarung bestehen – obwohl der Immobilienbesitzer aufgrund des Brandes faktisch nicht mehr Eigentümer der Immobilie werden kann.

Welche Auswirkungen hat der Besitzübergang auf bestehende Mietverhältnisse?

Ist die verkaufte Immobilie an einen Dritten vermietet, ist der Verkäufer dazu verpflichtet, das Mietverhältnis offenzulegen. Bereits bei Abschluss des Kaufvertrages muss sich der Käufer entscheiden, ob er in die bestehenden Mietverhältnisse eintreten oder diese nicht weiter fortführen will.

Möchte er die Mietverhältnisse fortführen, tritt der Käufer kraft Gesetzes an die Stelle des alten Vermieters (§ 571 BGB). Will er an den Mietverträgen nicht festhalten, muss bereits vor Beurkundung des Immobilienkaufvertrags eine Regelung gefunden werden. Diese kann zum einen im mit den Mietern einvernehmlichen Aufheben der bestehenden Mietverhältnisse zu sehen sein. Zum anderen ist es dem Immobilienkäufer aber auch möglich, die Mietverhältnisse fristgerecht zu kündigen und Eigenbedarf geltend zu machen. Letzteres ist jedoch erst dann möglich, wenn er auch im Grundbuch als Immobilieneigentümer eingetragen worden ist.