Was bedeutet Eigentumsübergang? » Eigentum bei Immobilien

Die Begriffe „Besitz“ und „Eigentum“ werden im allgemeinen Sprachgebrauch oft synonym verwendet. Nichtsdestotrotz haben die Begriffe – juristisch betrachtet – eine ganz unterschiedliche Bedeutung. Darüber hinaus sind weitere Besonderheiten zu beachten, wenn es nicht um das Eigentum an beweglichen Sachen, sondern um den Eigentumsübergang beim Immobilienkauf geht.

Eigentum an beweglichen Sachen vs. Immobilieneigentum

Geht es um bewegliche Sachen, reicht zur Übertragung des Eigentums die Übergabe der Sache und die Einigung über die Eigentumsübertragung zwischen altem und neuem Eigentümer. Im Alltag fällt diese Einigung oft mit dem Abschluss beispielsweise eines Kaufvertrages zusammen.

Geht es allerdings um den Eigentumsübergang beim Immobilienkauf, fallen Besitz- und Eigentumsübergang sowie der Kaufvertragsschluss auseinander. Anders als im Falle von alltäglichen Käufen (wie beispielsweise einem Einkauf beim Bäcker) finden der Abschluss des Kaufvertrages und der Eigentumsübergang hier regelmäßig getrennt voneinander statt. Der Immobilienkäufer wird nämlich nicht bereits mit Unterschreiben des Immobilienkaufvertrags beim Notar auch zum Immobilieneigentümer.

Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Grundbucheintragung

Kaufvertrag macht Käufer noch nicht zum Eigentümer

Wird der Immobilienkaufvertrag unterschrieben, gehen Verkäufer und Käufer damit ein Verpflichtungsgeschäft ein. Das bedeutet: Der Kaufvertrag begründet die Verpflichtung des Käufers, den Kaufpreis zu zahlen. Gleichzeitig verpflichtet er den Verkäufer dazu, dem Käufer das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen.

Durch das Unterschrieben des Kaufvertrages können sich beide Parteien nicht mehr ohne Weiteres von diesen Verpflichtungen lösen. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Käufer durch den erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrages auch bereits Eigentümer der Immobilie geworden wäre.

Schließlich findet ein Eigentumsübergang beim Immobilienkauf erst dann statt, wenn der Immobilienkäufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden ist. Durch den Kaufvertrag wird dabei lediglich die Verpflichtung zu diese Eigentumsverschaffung begründet.

Außerdem wird im Kaufvertrag üblicherweise ein Termin vereinbart, zu welchem der Besitz an der Immobilie auf den Käufer übergehen soll. Ab diesem Zeitpunkt stehen dem Käufer bereits die Nutzen der Immobilie zu. Gleichzeitig hat er ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs auch ihre Lasten zu tragen. Auch der Besitzübergang ist jedoch nicht mit dem Eigentumsübergang identisch.

Immobilienbesitzer und Immobilieneigentümer

Besitz ist nicht gleich Eigentum

Im Immobilienkaufvertrag wird regelmäßig ein Termin festgelegt, zu welchem die Immobilie an den Käufer übergeben werden soll. Zu diesem Termin – der Schlüsselübergabe – geht der Besitz an der Immobilie auf den Käufer über.

Allerdings findet auch der Besitzübergang unabhängig vom Eigentumsübergang statt. Mit dem Besitzübergang erlangt der Käufer nämlich lediglich die tatsächliche Herrschaft über die Immobilie. Dennoch bleibt der Verkäufer erst einmal Eigentümer der Immobilie.

Als Immobilienbesitzer hat der Käufer jedoch bereits einige Rechte und Pflichten. So ist er beispielsweise dazu berechtigt, die Immobilie zu bewohnen oder sie zu vermieten. Ist die Immobilie bereits vermietet, stehen dem Käufer die Mieteinnahmen ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs zu.

Gleichzeitig ist der neue Besitzer aber auch verpflichtet, die Lasten der Immobilie zu tragen und beispielsweise die Grundsteuer zu entrichten. Außerdem muss er unter anderem Winterdienst leisten, sonstigen Sicherungspflichten nachkommen und das Risiko z. B. von Gebäudeschäden selber tragen.

Wann erfolgen der Grundbucheintragung und Eigentumsübergang?

Wie schon gesehen, verpflichtet sich der Käufer durch das Unterzeichnen des Kaufvertrages dazu, den vereinbarten Kaufpreis an den Immobilienverkäufer zu zahlen. Hat er den geschuldeten Kaufpreis sowie die Grunderwerbssteuer gezahlt, wird der Notar eine Grundbuchänderung und damit den Eigentumsübergang an der Immobilien veranlassen.

Wie lange es aber letztendlich dauert, bis der Käufer durch Eintragung ins Grundbuch zum Immobilieneigentümer wird, liegt am zuständigen Grundbuchamt. Nicht unüblich ist es, dass zwischen Zahlung und Eigentumsübergang einige Monate liegen.