Loading...Es klingt zunächst wie ein Paradox: Der Mietkauf. Tatsächlich ist diese Vertragsform eine attraktive Zwischenlösung für größere Anschaffungen wie z.B. Auto oder Haus. Doch wie funktioniert der Mietkauf genau?
Grundprinzip
Der Mietkauf bedeutet genau, was sein Name andeutet: Das Objekt der Begierde wird für eine bestimmte Zeit gemietet. Am Ende der Laufzeit des Vertrages ist man jedoch nicht mehr nur der Mieter, sondern der Eigentümer.
Bei vielen Mietkaufverträgen benötigt der Mietkäufer kein oder nur wenig Eigenkapital, um den Vertrag zu erfüllen. So können gerade größere Investitionen ohne Kredite getätigt werden.
Grundsätzlich wird zwischen zwei unterschiedlichen Ausgestaltungen des Mietkaufs unterschieden.
Diese zwei Formen sind:
- der klassische Mietkauf
- der Optionskauf
Klassischer Mietkauf
Der Klassische Mietkauf besteht aus zwei Teilen.
Der klassische Mietkauf besteht aus zwei Verträgen: Einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag. Es wird eine Laufzeit vereinbart, in welcher der Mietkäufer eine monatliche Rate bezahlt. Am Ende dieser Zeit ist eine Schlussrate fällig, die meist höher ist. Mit Zahlung dieser Schlussrate wird die Kaufvereinbarung gültig und die gemietete Sache geht in das Eigentum des Mietkäufers über.
Beim Mietkauf von Immobilien wird wegen des hohen Kaufpreises eine Anzahlung verlangt. Die Höhe dieser Anzahlung variiert je nach Vertrag. Als Richtwert können jedoch 20% des Kaufpreises angenommen werden. Kann diese Anzahlung nicht geleistet werden, sind Vereinbarungen über monatliche Ratenzahlungen üblich.
Der Mietkaufvertrag muss bei Abschluss von einem Notar beglaubigt werden, damit er volle Gültigkeit erlangt.
Hinweis!
Sie sollten beim Mietkauf von Immobilien besonderes Augenmerk auf die Bestimmungen zur Instandhaltung setzen! Da Sie beim Mietkauf erst mit Zahlung der Schlussrate zum Eigentümer des Hauses werden, gehen erst dann die Eigentümerpflichten auf Sie über. Es kann jedoch im Vertrag verankert werden, dass Sie bereits vorher Instandhaltungspflichten haben.
Beim klassischen Mietkauf hat der Käufer den Vorteil, dass seine Zahlungen keinen Schwankungen aufgrund von Zinsen unterliegen. Die monatlichen Zahlungen bleiben bis zum Abschluss des Vertrages gleich. Oftmals werden jedoch nicht alle geleisteten Zahlungen (aus den Miet- und monatlichen Anzahlungen) auf den Kaufpreis angerechnet. Daher kann es unter Umständen sein, dass der Käufer insgesamt mehr als den Kaufpreis der Immobilie bezahlt.
Optionskauf
So funktioniert der Optionskauf.
Die zweite Variante des Mietkaufs ist der Optionskauf. Bei dieser Vereinbarung wird nicht direkt ein Kaufvertrag abgeschlossen. Vielmehr zahlt der Kunde eine monatlich vereinbarte Rate und bekommt zudem eine Kaufoption, die er zu einem bestimmten Zeitpunkt ziehen kann. Das gibt die Flexibilität, vom Kauf zurückzutreten, wenn es die Umstände erfordern.
Üblicherweise wird beim Optionskauf eine höhere monatliche Rate verlangt, als es bei Mietverträgen üblich ist. Damit wird zum einen versucht, den Mietkäufer auch tatsächlich zum Kauf zu bewegen. Zum anderen ist die hohe Miete ein Ausgleich zum Wertverlust, den insbesondere Neuwaren durch den Gebrauch zu verzeichnen haben.
Wenn der Mietkäufer die Kaufoption zieht, werden seine bisherigen Zahlen auf den Kauf des Objekts angerechnet. Zu beachten ist beim Optionskauf die Fristsetzung. Diese ist meist so ausgestaltet, dass der Mieter bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vom Kauf zurücktreten muss, sollte er es sich anders überlegt haben. Lässt er diese Frist verstreichen, muss er die Kaufoption ziehen.
Unterschied zum Leasing
Der Unterschied zwischen Mietkauf und Leasing besteht in Art, wie die Eigentumsverhältnisse geregelt sind. Der Mietkauf hat der Ziel der Eigentumsüberlassung: Der Gegenstand des Vertrages ist die Übergabe des Objektes an den Mietkäufer. Beim Leasing besteht lediglich eine Nutzungsüberlassung: Zu jedem Zeitpunkt der Vertragslaufzeit befindet sich das Leasingobjekt im Besitz des Leasinggebers.
Dieser Unterschied ist für das Steuerrecht von Belang: Was im Mietkauf erworben wird, muss in der Steuererklärung abgeschrieben werden. Geleaste Objekte können als Betriebsausgaben geltend gemacht werden.
Wirtschaftliches und juristisches Eigentum
Eine bedeutende Unterscheidung für den Mietkauf ist die zwischen wirtschaftlichem und juristischem Eigentum. Im Regelfall sind Mieter nicht die wirtschaftlichen Eigentümer der gemieteten Sachen. Da sie beim Mietkauf jedoch perspektivisch zum Eigentümer werden, können Sonderregeln greifen: In diesem Fall geht das wirtschaftliche Eigentum schon bei Vertragsabschluss auf der Mietkäufer über. Das hat einerseits steuerliche Auswirkungen, zum anderen können Kosten, etwa für Instandhaltung und Verwaltung, auf den Mieter übergehen.
Tipp
Um die gesamte Tragweite des Mietkaufvertrags einschätzen zu können, ist es ratsam, einen Steuerberater aufzusuchen. Dieser kann durch sein Fachwissen eventuelle Kosten, die aus dem Vertragsverhältnis entstehen, besser abschätzen.
Mietkauf eines Eigenheims
Der Mietkauf wird meist für mobile Sachen angeboten, die eine größere Investition darstellen. Häufig werden bspw. Baumaschinen oder Musikinstrumente über einen Mietkauf erworben. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, Immobilien per Mietkauf zu erwerben.
Diese Option bietet einige Vorteile gegenüber der Immobilienfinanzierung (z.B. durch Bausparen). Allerdings bestehen auch Nachteile.
- direktes Vertragsverhältnis mit Eigentümer: Es sind keine Instanzen wie Bank oder Bausparkasse am Kaufvertrag beteiligt.
- flexible Handlungsmöglichkeit: Beim Optionskauf können die Mieter vom Kauf zurücktreten, ohne ein kompliziertes Verfahren durchlaufen zu müssen.
- kein Eigenkapital nötig: Viele Mietkaufverträge können ohne Eigenkapital mit einer monatlichen Ratenzahlung abgeschlossen werden.
- unabhängig von Zinsen: Die monatliche Rate wird mit Vertragsschluss festgelegt und ist nicht abhängig von der wirtschaftliche Entwicklung und den Zinsen.
- mögliches Kennenlernen: Gerade bei Altbauten können sich Macken offenbaren, die auf den ersten Blick nicht sichtbar sind. Beim Optionskauf man die Möglichkeit, im Haus „probezuwohnen“, bevor man es kauft.
- keine Fördermittel: Die Finanzierung von Bausparverträgen bietet vielen Verbrauchern die Möglichkeit, zusätzliche Fördermittel zu bekommen. Beim Mietkauf entfallen diese Optionen.
- hohe monatliche Kosten: Beim Optionskauf sind die Monatsmieten häufig deutlich höher als in vergleichbaren Objekten. Beim klassischen Mietkauf ohne Anzahlung kommt zur Miete eine Ratenzahlung auf die Schlussrate. So entstehen hohe monatliche Kosten.
- keine Top-Immobilien: Mietkaufvereinbarungen werden oftmals angeboten, wenn die Immobilie auf dem Markt keinen Abnehmer findet.
- komplizierte Vereinbarungen: Da sich Mietkaufverträge aus verschiedenen Teilen zusammensetzen, sind sie meist sehr komplex und schwierig zu verstehen.
Zusammenfassung
- Beim Mietkauf zahlt der Käufer monatliche Raten, bis die gesamte Summe bezahlt ist.
- Oftmals ist zum Abschluss des Kaufs eine letzte, höhere Abschlussrate fällig.
- Der Mietkauf wird meist bei größeren Anschaffungen wie Autos oder Immobilien angeboten.
- In vielen Fällen lohnt sich der Mietkauf nur bedingt.